金年会官方网站首页入口在“史上最严新政”实施百日后，全国一线城市房屋降价、打折开始出现。日前，在云南省住房和城乡建设厅、中国人民银行昆明中心支行、云南省银监局出台的《关于转发规范商业性个人住房贷款中第二套房认定标准文件的通知》（下称《通知》）。此《通知》一出台，备受本地市民关注。

　　（记者李宛瞳刘欢虞静金芳芳） 在“史上最严新政”实施百日后，一线城市房屋降价、打折开始出现。日前，在云南省住房和城乡建设厅、中国人民银行昆明中心支行、云南省银监局出台的《关于转发规范商业性个人住房贷款中第二套房认定标准文件的通知》（下称《通知》）。此《通知》一出台，备受本地市民关注。

　　该《通知》除了延续住建部、中国人民银行、银监会3部委出台“认房又认贷”的二套房认定标准外，其中，首提了“成套住房”的概念。“成套住房”的界定和实施，将会给本地市场带来怎样的影响？业界为此纷纷炸开了锅，而本期云南信息报记者搜罗了设计界、开发商、银行、市民的多方观点，与您共品“新”政！

　　不久前，国家新政“认房又认贷”的规定，限制了部分有着改善性需求的购房者。而此次万般期盼的云南二套房认定通知的落地，除了延续国家新政相关认定标准外，最为吸引人关注的莫过于提出了“成套住房”的概念。该《通知》规定：“成套住房，应当是具备独立的厨房、卫生间、卧室和起居室的住房。”在云信记者此次走访的过程中发现，如果用该标准来判定的话，昆明一些甚至是大多数小户型房屋均不满足“成套住房”的要求。换而言之，也就是“二套房”的认定标准，为本地大多数有着改善性需求的市民进行了松绑。

　　但现实又是怎样一回事？实力地产设计总监李军表示，政策利好明显。成套住房概念的提出，将带动以往因“认房又认贷”政策门槛下无法释放的改善性住房需求，也将促使投资客更多地购买非成套住房物业。而大部分本地房地产开发商均普遍认为，他们不会因为新政而进行产品调整，为了求得更好的发展，他们都提到了关注产品质量的问题。对于银行方面，云信记者走访了几家银行发现，他们以国家新政为主导，仍然走从严又从紧的审批路线。由此，业内人士纷纷表示，虽然《通知》的出台，为本地有着改善性需求的消费者进行了松绑，但是，从长远来看，落地的“成套住房”新政的执行效果还有待检验。

　　“这样的政策利好将促使市场上出现更多的办公、公寓以及产权式酒店等非成套住房物业的诞生。”对于《通知》的出台，实力地产设计总监李军表示，政策利好明显。成套住房概念的提出，将带动以往因“认房又认贷”政策门槛下无法释放的改善性住房需求，也将促使投资客更多地购买非成套住房物业。

　　云南省设计院总建筑师、教授级高级建筑师徐锋介绍，成套住房的概念在国内上世纪80年代出现过，国外出现的时间更早在上世纪30-50年代。从技术层面上看，成套住房强调户型的标准化、集成化建设，施工周期快，对建筑材料的精度要求高。单纯从概念上看，成套住房拥有多个独立空间，配套齐全。

　　政策引导也将对买卖双方以及户型市场产生影响。李军表示，不排除首次购房者首先选择非成套住房，开发商也可能因为要迎合市场需求去建设这类户型产品。

　　此外，业内人士介绍，成套住房是市场发展趋势。目前市场上非成套住房概念的新房房源非常有限，甚至几乎没有，一些人想钻空子很难。但是，这类政策引导也可能产生一些不利影响，比如，限制了户型的多样性发展；户型的功能性大大降低。

　　“云南出台二套房贷细则，让一些经济能力不强的年轻人实现购房梦。这次的新规结合了云南的实际情况，没有盲目跟从其他地区，比较科学、合理。”泰兴隆地产常务副总经理顾刚向云信记者表示，在国家政策频出，重拳调控楼市的情况下，作为开发商的出路就是做好产品，根据市场的需要定位产品。“云南细则出台后，有些购房者质疑开发商会不会钻细则的空子，建造一些非成套住房，其实这样的担忧是不必要的，因为从规划管理角度讲，目前是根本不允许建造不设置卫生间、厨房、卧室的住房的。”从市场需求的角度来讲，大量的“非成套住房”也不适合购房者的需求。所以，开发商并不会因为新政出台而对新项目的产品、规划设计做出大幅度的调整。

　　云南算得上是国内首次在二套房认定当中提出“成套住房”“成年子女住房”概念的城市，从这一方面来说，云南释放了年轻人对“婚房”的刚性需求和“公寓房”的投资需求。昆明佳达利房地产开发有限公司副总贺云飞认为，从宏观角度来看，一则地方政策的出台，无法改变购房者对未来房市的预期，更不可能扭转目前昆明楼市“僵持”的状态。同时，目前在售的一些项目，不可能因为新规的出台来擅自调整通过的规划审批。此项新政仅对一些地块较小的、定位为投资型公寓的项目，有一定作用。或许有些开发商会因此打擦边球，加大小户型公寓的供应量。

　　诺仕达集团董事、副总裁罗静纯表示，无论是从居住的角度还是从投资的角度，不具备独立的厨房、卫生间、卧室和起居室的住房，是不适应市场需求的住宅，也无法通过规划审批的。因此，开发商并不会因为对于“成套住房”概念的认定，来改变地块中的规划设计，也没有改的必要性及可行性。其次，此新政中“非成套住房”大多为一些过去的老旧小区。由于建造时间早，这样的房屋已经无法满足普通市民的生活需求。因此，新政只是缓和了市场调控之下改善性需求的购房压力，推动一部分购买能力不强的、有改善性购房需求的人群去买房子。

　　严格按“认房又认贷”原则界定二套房，是今年以来楼市调控的一记重拳。近日，云南二套房贷细则的出台，给予了一部分有着改善性住房需求的市民利好。但是新政的落地，是否能为一些改善性需求购房者在贷款上提供方便之门？云信记者就此走访了多家银行发现，大部分股份制银行仍在实行“认贷又认房”的政策。而能够享受到“非成套住房”贷款优惠的购房者，也需面临银行的重重审核，大部分银行房贷审批走的还是从严从紧之路。

　　“云南出台二套房细则中提到成年子女拥有的住房数量不计入该家庭住房套数以及非成套住房不算作首套房等规定，能让一部分市民获益。比如说年轻的子女购买的小公寓，并不计入家庭住房套数。以后父母需要换购大房时，并不会因为子女有住房而被认定为二套、甚至三套房。时下昆明市场中有一部分小户型的公寓，只是一个通间设计，这样的房子并不具备独立的厨房、卫生间、卧室和起居室，算是非成套房。购买这类房子的人群换购大房时，也可以享受到首套房的首付及利率。新政中的这两大要素，一定程度上降低了许多购房人的贷款门槛，激发购房需求。”一位商业银行信贷部负责人说。

　　但是，也有不少银行信贷部门的工作人员表示，要满足非成套房的条件很难，特别是文件中的小房换大房认定标准这一项。“就拿昆明来说，非成套房大多是上世纪70-80年代的红砖房，这类物业的持有人可以通过这个小房换大房的标准享受首套房待遇。其次，最近几年开发的房地产项目中，属于居住性质的小户型公寓已经有独立小卫生间、小卧室。只是厨房与客厅并没有隔断，这类的住房是算作成套房还是非成套房呢？也许会根据各个银行的认定标准不一而影响到具体购房者的房贷政策。也就是说，新政再好，实际享受到此优惠的人也是少之又少。”一位民生银行的信贷专员如是说。

　　采访中，不少银行信贷部也表示，没出台云南二套房贷细则的文件之前，由于信贷的紧缩，各家银行普遍执行“认房也认贷”的政策，只要是子女未婚的，也统计在家庭住房套数以内。即使是小房换大房的客户，也很难拿到首套房的优惠。如今，云南出台的二套房细则虽然并未对银行放贷上有实质性的松绑，但二套房认定政策和其他地区相比，有所宽松。由于各家银行对于通知的具体细则还未全部出台，执行情况还有待于观望。