昨天，市国土资源和房屋管理局正式公布《北京市城市房地产转让管理办法》，新办法就面积纠纷、规划变更、简化手续、业权分配、公房上市等问题作了明确规定。昨天市国土房管局有关负责人就《北京市城市房地产转让管理办法》作了详细的解释。

　　最惹人注意的是从12月1日起，商品房销售将按套内面积计算。不过昨天市国土房管局有关负责人同时表明，按套内面积卖房不等于白送公摊面积。市国土房管局市场处处长陈同顺表示，商品房实行套内建筑面积计价，只限于预售商品住宅，住宅以外的商品房预售，仍可由转让双方当事人协商确定计价方式。当然，以套内面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着套内面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱已经包含在房价之中。陈同顺还特别强调，在购房合同中仍然要写明公摊面积。

　　陈同顺表示，在12月1日前开盘预售的商品住宅延续用现行办法，此后预售的商品住宅则要按本办法执行。市国土房管局相关负责人表示，本办法的具体实施细则将会在10月份公布。

　　市国土房管局有关负责人表示，《办法》第三十五条规定，开发企业要在预售商品房之前公示有资质的测绘单位出具的预售面积测绘技术报告和共用建筑面积分摊情况，包括名称、用途、位置、面积等方面。公摊面积经公示并与第一个购房者签订预售合同后，开发商不得更改。买卖双方签订的预售合同中应当附有经公示的内容。

　　外地人在北京购买商品房将不再办理审批手续，他们只要持合法、有效的证件，就可以直接购买商品房。

　　市国土房管局有关负责人介绍说，根据《北京市城市房地产转让管理办法》，北京市已取消了对房地产转让受让人的身份限制。房地产受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，国家另有规定的从其规定。市国土房管局有关负责人介绍说，外地人只要持有身份证就可以办理购房手续。本市居民也不需要再持户口本和身份证两样证件，而只需要持其中一种就可以办理购房手续。

　　这位负责人还说，我国加入世贸组织后，北京市已取消了外销房与内销房的划分，目前外国公民只需出示护照即可在北京直接购买商品房。

　　开发商变更规划需要购房人的同意，《办法》第四十三条规定，开发企业如确实需要变更，必须书面征得受影响的购房者同意，并经规划主管部门批准。因规划变更给购房者权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。

　　商品房在预售前及竣工后，开发企业应委托有资质的测绘机构进行测绘。测绘机构要按国家和本市有关技术规范进行实测，并对测绘结果质量承担责任。市国土房管局有关负责人表示，这就是说谁测绘有问题，谁承担相关责任。

　　有购房者担心，按套内面积卖房会不会造成开发商为了追求利益，而减少公摊面积。对此市国土房管局有关负责人表示，这个担心没有必要。首先，现在市场已经是买方市场，而不是卖方市场。因此开发商不可能选择这种“自杀”行为。另外，规划主管部门也对此有详细规划，如果开发商不按规划办事，就是违规行为。

　　市国土房管局有关负责人表示，该办法第十三条明确规定，房地产转让时，相应的公共部分、公共设备的权利份额一并转让；按国家和本市有关规定可以单独转让的地下车库等附属建筑物不随同转让的应当在房地产转让合同中载明，没有载明的视为一并转让，这样做就明细了开发商与购房者的业权。

　　预售已抵押的商品房，开发商要通知抵押权人，并将抵押情况告知预购人。房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押。

　　预售商品房已经抵押，预售登记应当由开发企业和预购人双方共同申请。市国土房管局有关负责人表示，这样做的目的是告知购房者房子已被抵押，给购房者充分知情权，这对此前来说是一个创新。

　　市国土房管局相关负责人表示，本《办法》在简化手续方面作了很大调整。其中明确规定，办理产权证时，市或各区县国土房管局对提交文件不齐者，要一次性告知当事人需补充的全部文件；文件齐的应当即办理。同时，自受理之日起20个工作日内办理。

　　市国土房管局有关负责人表示，本办法不仅对预售商品住宅有明文规定，对二手房买卖也作了相关规定。本办法中规定，已购公房转让时，可以不征得原售房单位同意。市国土房管局相关负责人表示，这样就是说，转让已购公房不再需要原单位盖章。这对二手房市场来说是一个大的利好消息。此外，转让已出租房产，要提前3个月通知承租人，且承租人有权优先购买。

　　本办法第五十三条规定，已取得商品房预售许可的项目依法转让的，原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知30日内有权解除预售合同。

　　预购人未解除预购合同，预售合同中约定原开发企业的权利和义务，由项目承受人承担。

　　市国土房管局有关负责人表示，本办法第四十七条预售商品房按照套内建筑面积计价的，预售合同中载明的预售的套内建筑面积与实测的套内面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同中未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息。

　　预购人不退房的，实测面积大于合同约定的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由预购人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。实测面积小于合同约定的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。本办法所称的面积误差比等于实测面积与合同约定面积之差除以合同约定面积乘以100％。

　　预售商品房按照建筑面积计价的，预售合同中载明的预售建筑面积、套内建筑面积与实测面积发生误差时，按照合同约定的方式处理。合同未作约定或者约定不明的，按照下列规定处理，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测面积结算房价款；建筑面积误差比绝对值超出3％的，依照本办法相应规定执行；建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）、套内建筑面积误差比绝对值超出3％的，购房人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内退还预购人已付房价款及其利息；购房人不退房的，根据实测面积结算房价款。市国土房管局有关负责人表示，这部分主要针对写字楼或商铺。

　　《北京市城市房地产转让管理办法》于2003年8月26日由市人民政府第13次常务会议通过，9月2日市政府令第135号予以公布，自2003年12月1日起施行。原《北京市房屋买卖管理暂行规定》制定于1988年，当时对房屋交易身份、购房面积、交易审批等方面有诸多限制条件。

　　《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条、第五十三条、第五十四条和第五十五条还对相关法律责任作了明确规定：

　　第五十二条违反本办法第十条第一款和第二十八条、第二十九条规定擅自转让房地产开发项目或者擅自预售商品房的，由市或者区、县国土房管局按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

　　房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。

　　第五十三条违反本办法第三十二条第二款规定，伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证的，由市国土房管局依法收缴伪造、涂改的预售许可证，并处3万元以下罚款，造成损失的，依法承担相应的民事责任；情节严重构成犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　第五十四条违反本办法，按照规划、广告、价格管理等法律、法规和规章的规定应当予以行政处罚的，由规划、工商行政和价格主管部门依法处理。

　　第五十五条市和区、县国土房管局在房地产转让行政管理工作中不履行或者不适当履行法定职责的，由其所在单位或者上级主管部门对直接负责的主管人员和其他责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。金年会娱乐平台登录