jinnian金年会官网国内品牌目前正在进入中档酒店发展的黄金末期，中档酒店沿用的经济型酒店投资和运营的思路，只能称之为经济型酒店模式的升级版或者迭代产品。在当下，未来品牌方发展的主流将从中档酒店转为高端酒店，高端酒店品类沿用经济型酒店的思维能做好？

　　浩华数据显示，2020上半年高档、奢华定位层级的酒店签约数量同比增长分别为27%和200%，中高档酒店签约量已赶超2019年同期，较2020年同期增长63%。

　　高档（或高星）酒店此前的发展，经历了90年代到2008年间的热潮期。但2008年始对“三公消费”的打压开始显现出威力，从2013年底（四、五星级）高档酒店13000家，到了2018年的8000余家。当然，星级饭店的评定的“与时俱进”则是另一个议题。

　　2000年后的高端酒店“没落”期，让经济型酒店扛起市场重任，依托于快速发展的宏观经济和旅游消费市场，酒店业蓬勃发展起来，高端酒店市场基本处于国际品牌垄断之下，而国内酒店业发展的主要在经济型与中端酒店领域。

　　以锦江之星、如家、汉庭、七天等品牌为代表的经济型酒店板块快速发展，抢占市场，大多数依托的是常规的商业模式，即按照一定的财务模型，租下一栋楼，标准化改造成某个品牌后，每年赚取相应的利润。

　　除了经济型酒店的投资模型，运营方式也是千篇一律的标准化产物，这在当时特殊的行业背景之下是必然的方法，因为大规模的扩张需要统一标准化的模式。故而经济型酒店的管理做到了极简模式，即一个店长＋几个前台＋几个客房服务员基本构成了酒店的运营形态。经济型酒店的思维就是为出行人群提供基本需求和服务，无法再提供更多的附加值内容。这种模式在当时社会还是赢得了广大消费者的认可，尤其是商旅人士，出行更便捷，入住也放心，有早餐、热水、网络、发票等这些基本需要。

　　中档酒店的模式实际基本沿用的这个思路，因为国内中档酒店品牌都是做经济型酒店起家，秉持相同的财务模式。核心城市的中档酒店发展一方面是客源群体的需求提升，还有就是经济型酒店的租赁财务模型无法再产生盈利，对应的原因是房价不变的情况下租金和人工上涨。所以，这些品牌需要寻找更好的财务模式，需要卖更高的房价来维持与这一主流的财务模型。就这样，在2012年之后，中档酒店在一二线城市大规模取代了经济型酒店品牌，大部分的原经济型酒店实现了升级换代。

　　当下，本土中端品类的品牌方管理人员也基本为原经济型酒店转化而来，中端酒店从财务模型到运营理念实际依旧复制的经济型酒店思维产物。我们在市场上看到的大部分中档酒店，实际上就是经济型酒店的升级产品，造价更高一点，房间更大一点，卖价稍高一点，其他没有质的改变。

　　等级向上走，也意味着更高的造价。经济型酒店单房6-8万单房造价到中档酒店12-15万的单房造价。我们发现，造价基本快翻倍了，但是房价也只是稍高于经济型酒店一点。经济型酒店在一二线城市能卖到两百，但大部分国内中档酒店品牌平均房价做不到四百，这就意味着投资回报年限拉长，年回报率减少。但是中档酒店时期的租金水平和人工成本应该是超越了经济型酒店时期的好几倍。这就是为什么中档酒店的业主感叹没有做经济型酒店时期赚钱的核心原因。当这种中档酒店的投资模型无法再持续盈利时，那就需要探索更好的收益率酒店，大多数的品牌和酒店投资人都会想到继续升级产品，卖更高的价格。

　　所以，目前市场上公认的下一个酒店发展板块是探索16-20万造价区间的中高端酒店市场，房价定位到500-700这个区间。而继续向上的高端也是本土品牌的野心。

　　但我想说，若继续秉持经济型酒店和中档酒店的投资和运营思维，是做不好高端酒店的，你无法获取更多的利润，反而达不到你想要的期许。首先租赁投资模式不适用中高端酒店市场。中高端酒店的特性就是需要更大的体量，更高的投资，按150间客房推算，整个酒店开业需要投入3000万的资金。中高端酒店的平均入住率无法达到一些经济型酒店或者中档酒店变态的高入住率。中高端酒店的人房比需要进一步提高，因为要匹配到符合这个价位的服务。中高端酒店体量基本都在8000平方以上，这需要承担的租金压力非常大。

　　在这种情况下，依旧希望3-5年回收成本的酒店投资人不要再幻想这种模式，会让你失望而归。所以，越是高层次的酒店，越需要重新定位酒店投资思维，他不再是你投机复制的商品，而是一种资产包。

　　此前，国际品牌无疑在高端酒店是领导者，但本土酒店在经济型与中端市场基本上完胜于国际品牌，在这一清理战场的时期，本土品牌发起了向高端市场进攻的野心。

　　国际品牌意识到与本土品牌的竞争将是一个必然，最为明显的是在华开放特许经营的趋势愈发明显。国际品牌向下渗透，本土品牌螺旋式上升是相当长一段时期的现实。

　　据了解，洲际酒店集团大中华区第150家特许经营酒店开业。仅洲际在大中华区已开业的旗下酒店中，采用特许经营的比例超过28%，在筹建酒店中更是高达50%，特许及经营模式占集团在华酒店签约总数的57%。

　　不仅是洲际，温德姆、雅高、希尔顿等国际酒店集团都开始在中国大力推行特许经营模式，该模式已成为洲际酒店在华发展的重要增长引擎。

　　锦江的则想的是从国际化+规模化双战略到高端化，此前开业的J酒店上海中心便是动作之一。而在中国大陆境外有限服务型酒店，截止2021年上半年已开业的共1262家，签约待开业酒店数量为1325家。

　　此前，锦江收购的丽笙酒店集团，通过战略转型和发展计划的确保，实现了集团在疫情期间的逐步复苏。在EMEA（欧洲、中东、非洲）板块，丽笙宣布将在英国、意大利、德国、北非和沙特阿拉伯等主要市场开设100多家酒店。

　　华住在中高端酒店方面发力与布局可见其用心：其一，打造自有高端品牌禧玥，该品牌于2013年3月落地第一家门店，但截至2021年中，该品牌在营的门店数量仅有9家。其二，也是买买买。2017年以来，华住接连收购了桔子水晶、花间堂，DH酒店集团等，补足自己在中高端酒店领域的短板。

　　华住在中高端酒店领域最新的动作是，于2021年3月与融创文旅达成战略合作，双方共同设立合资公司永乐华住酒店管理公司。融创文旅对永乐华住最新贡献是：融创文旅赔付1.33亿元从万达酒店手中收回21家酒店，连同哈尔滨融创万达嘉华酒店授权给永乐华住管理。

　　首旅酒店实际也在积极布局，原温德姆大中华区总裁刘晨军主刀首旅安诺也意在高端。目前，首旅在营酒店数量约为5300家，2020年锦江与华住的客房数的增长维持在五六万间左右，首旅酒店的增长数约在1万间左右。

　　但行业人士理解，本土品牌在规模之下，中高端酒店领域的尝试都没有获得完全成功。

　　值得指出的是，目前中国市场上中高端酒店与经济型酒店的边界并不清晰，中端酒店快捷化的现象比较严重。有些中高端酒店除了在装修上看起来更好一些，其与经济型酒店在收入结构、客源结构上基本相同。

　　就拿高端酒店所但导的优质服务来讲，不对员工进行投资，服务能够优质吗？如果不想否定这个结论，那么我们再讨论下主张提高人均创收是否会比降低人房比更有意义？如果有限服务模式理念的基因不变，在不断压缩人员编制的现状中，出现当下频频发生的安全问题、卫生问题也不足为奇。

　　回归主题，高端酒店必然只适用于自持物业和资产的投资属性。大多数做经济型酒店和中档酒店的投资业主及从业人员是无法理解这种思维。他们会认为，租一栋楼去投资一家酒店是最佳模式，如果不挣钱，那就是失败的品牌。国内酒店人都会诟病国内一些品牌的不挣钱，这是秉持的投资思维没有改变。

　　我举个例子，一个投资人租一栋楼做一个国际品牌和国内品牌，国内品牌挣钱的数量绝对比国际品牌多。为何这几年国内品牌不挣钱了就群体而攻之，因为没有对标物，因为绝大部分的国际品牌都是开发商或者投资人自持物业投资，如果这些国际品牌都是租赁来的物业投资的，那我相信国内将不再有国际品牌的市场。

　　有限服务基因：有限服务酒店基因中的核心，是成本优先。在产品单一、价格有天花板的客观条件下，利润在压缩成本中产生。成本优先的核心基因，在物品的配置 - 经济实惠、人员的配置 - 人房比最低落实中体现。

　　全服务基因：全服务酒店基因中的核心，是品质、服务溢价。在高品质设备设施的投入前提下，在专业人员齐全的配置下，通过酒店的品牌效应和提供的优质服务，价格可以冲破天花板。在以客房产品为单位计量的酒店业，全服务酒店中的其他产品- 餐饮、娱乐、场馆等可以产生超出客房产品的营收。

　　中高端的运营思维是在星级酒店的管理上做减法，配套上做减法，基本的服务和硬件依旧是要达到星级酒店标准。不再建议在经济型酒店或者中档酒店的基础上做加法，那样的核心思维依旧还是经济型酒店思维，是做不好高端酒店的。中高端酒店的核心是高水准的服务理念，能承上启下的全局揽收作用。就是既能满足原高星级酒店客源的入住需求，也能满足原经济型、中档型酒店客源对价格的敏感度，也能满足特有的投资回报。中高端酒店是服务于外溢的高星级酒店投资商，不是满足于经济型酒店投资人的投资升级需求。大部分的经济型酒店投资人可以转型去做中档酒店，经济型酒店的管理人员也可以升级去管理中档酒店。但是经济型酒店的投资和管理对于中高端酒店不再适用。

　　而从高端酒店的客源结构而言，也完全不同。因为高端酒店客源与经济型酒店客源差异较大，但如果完全“从零开始”对本土酒店集团来说难度不小。

　　更不能用做经济型酒店的团队做高端。因为不同品牌背后都有自己的逻辑、体系，如果用原有的经济型或中端酒店团队去做高端很容易做出一个没有“内核”的酒店品牌。

　　在如今国际品牌继续下探，国内品牌继续上探的路上，市场竞争会越来越激烈，想通了模式，就能做好酒店，未来的酒店投资不再适合所有人。

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