在近日举行的2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会上，公寓“老炮儿”刘洋这样描述长租公寓市金年会官方网站首页入口场，“这个市场绝对是十年后全中国最好的市场。”虽然观点略显绝对，但却代表了当前公寓人的心声：长租公寓是租赁市场中的新生力量，它的未来确实足够美好。从方兴未艾到蔚为壮观，长租公寓对城市住房租赁人群产生了莫大影响，租住在长租公寓渐渐成为一种深受年轻人喜爱的生活方式。

　　对于发展初期的长租公寓而言，规模是一个绕不开的话题。以房企长租公寓为例，截止2018年12月，万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓累计已拓展房源套数分别达23万间、10万间、5万间，位列易居克而瑞发布的“2018房企长租公寓已拓房源排行榜”前三甲。其中2017年3月在成都开出首个门店的龙湖冠寓，以开业5.3万间名列前茅。可见，凭借资金优势和一体化战略，房企军团已在公寓规模战中拔得头筹。

　　规模固然重要，但狂飙突进的规模并不能代表一切，也从来不是衡量长租公寓发展情况的唯一指标，更不能“唯规模论”。自2018下半年以来，由于激进式的开发与拓展，行业相继爆发一系列负面风波，出租率、盈利难题更是萦绕不散。痛定思痛，长租公寓运营者们意识到快节奏的规模扩张难以支撑行业的长远发展，唯有将发展重点转移到产品与运营上，才能真正做好这门长远的生意。

　　当行进的前路陷入曲折困顿，不妨去回溯其源头和初心，旅途中的人如此，公寓行业亦然。长租公寓的兴起与中央政策息息相关，2015年住建部发文：建立多种渠道，发展租赁市场，再到后来的租售同权、租购并举等一系列政策红利，都为长租公寓的发展注入了强心剂。

　　从行业价值与产出来看，公寓运营商相对安全、规范的居住产品无疑是对现有住房产品类型的补充，有利于解决青年人的住房问题，帮助年轻人留在城市，也帮助地区留住人才。从这一角度，长租公寓无疑是一个利国利民的民生行业。

　　龙湖集团冠寓发展部总经理张智聪表示，城市的未来或现在此刻正在发生的一定是人口大规模的聚集，因为聚集会产生效率，效率才会带来生产力水平的提高，才会有更好的生活。这个趋势是不可阻挡的。龙湖集团进入公寓市场，从深层原因上来讲是看到了房地产市场“增量”转“存量”的大趋势。依托龙湖集团综合实力，截至2018年底，冠寓已经布局全国多个高量级城市，开业超5.3万间，并且全面落地匹配不同人群租住需求的三条产品线，未来也将继续深耕产品和运营服务，助力城市安居发展。

　　而从商业角度看，长租公寓的确是一门有前景的美好生意，其背后是亿万级的租赁需求，整个城市租赁行业的发展，趋势是不可逆的。根据国家统计局，链家研究院，东方证券等综合数据显示，我国租赁人口持续增长，租金支出不断增加，2030年房屋租赁市场规模预计将达到4.2万亿。租赁蓝海，其价值不言而喻。

　　任何新生业务都有试水阶段，大家都在探索中前行。这也正是长租公寓行业目前的现状。业内曾有人直言，“现阶段的长租公寓还处在幼儿期，一切尚不成熟。”

　　由于行业属性，长租公寓运营链条复杂，前期投入高，回本周期长，门店经营亦需要爬坡期，前期的亏损在所难免。但这些都是行业需要经历的必然阶段。建方长租总经理甘伟曾这样看待租赁行业的现在及“诗与远方”， “现在肯定是亏损的，但是不代表我对这个业务（长租公寓）没有信心。” 远方，是每个坚持在长租公寓行业奋斗的人心底的希望。

　　因此，绝大多数企业在规模扩张的同时，都要经历不盈利甚至亏损，以及出租率较低的经历，公寓运营商对此应该理性看待。甘伟把前期的亏损称为“战略性亏损”，即在运营过程中，能够达到预期或比预期好一些的时候，企业愿意承受一点亏损。

　　对于影响公寓盈利的出租率，这个硬性指标而言，其影响因素有很多。包括开业时间长短、产品类型、供需关系、市场营销等等，比较维度也较为复杂。为出租率头疼是这个行业常见的问题。不同于传统地产，长租公寓其实是服务消费品，如果企业能够抱着为租客服务的心态认真做好产品与服务，同时兼顾运营与宣传，出租率由低到高的增长或许只是时间问题。正如旭辉领寓CEO爱华所说，““这个运营行业不可能一眨眼就变成你想要的样子，但它每天都在进步。”企业在行业的初级阶段进行各品牌之间简单的出租率、规模等数据比较，并没有太大的意义。殊不知，只要战胜了昨天就是今天的胜利。

　　回归商业本质，长租公寓企业的发展既要看规模，更要看盈利，出租率，但要用长远的眼光看待。对于长租公寓市场，既要看到短期收益的困境，也要看到未来长线收益的巨大潜力。而迎来长线收益的基础则是现阶段回归理性，扎实做好运营与产品。

　　可喜的是，在如今的行业内，重运营、重用户体验的发展逻辑已经逐渐占据上风。在2019年度租赁地产(公寓及办公)MBI峰会上，张智聪指出，“在未来一段时间之内，能够做好产品、做好服务，又有效率，同时传播做得好的这一类企业，会迎来一个非常美好的春天。”而朗诗寓总经理章林也表示，“企业应该回归客户需求本源，切实做好产品和服务，苦练内功，提升效率，以更强健的体魄去迎接后天。”

　　去伪存真，运营和产品才是行业持续发展的关键，企业需要苦练好内功，并坚定行业发展的信心，先做好“质”的打磨，再以“量”铺开，只要假以时日，出租率和盈利表现的提升将是水到渠成的结果。否则盲目为了追求某个指标好看的短视效应，结果会伤害品牌，也会伤害租客。