门店于2011年开业，历经10年的经营，设备的正常损耗、装修风格和当下审美的差异等都让酒店对客吸引力有所降低。于是邱先生决定对这家门店进行改造。

　　2021年7月1日，门店正式重装开业，仅用时68天，比预想的3-4个月有所提前。预估改造投资额1600-1700万，而实际仅用了1400万。

　　焕新升级后，酒店的高颜值空间和首旅如家的运营支持使得门店经营业绩稳步上升。2022年2月，上海疫情爆发，门店配合政府需求作为隔离酒店征用至今。尽管一直处于征用状态，但相比同商圈的同类型酒店而言，经营业绩已是相对理想。

　　谈及门店的未来，邱先生仍充满信心。底气在哪里？又有哪些值得投资人参考和借鉴的？

　　因为工作的关系，和酒店行业时常有所接触。加上我父亲从1997年就开始做单体酒店，耳濡目染之下，对于酒店行业也很了解。

　　如今迈入酒店行业也有十年了，目前，我们在上海陆续投资了23家酒店，清一色都是首旅如家酒店集团旗下的中端、中高端酒店。已投品牌有：如家酒店、如家商旅酒店、如家精选酒店、和颐至尚酒店、和颐至尊酒店等。

　　其中，上海高科西路店是我们加盟的第一家“如家系”酒店。2010年时，正值上海世博会，以此为契机，我们物色了一幢世博园区附近的独栋物业。此物业毗邻高科西路地铁口，可以很好地承接周边会展住宿需求。

　　后来，历经10年经营，设备的正常损耗、装修风格和当下审美的差异等都让酒店对客吸引力降低。于是在2021年，我决定对其进行升级改造。

　　升级大堂材质与品质：大堂地面所用的大理石、墙面的木饰面、柱子的金属板、顶面的金属板与穿孔造型的结合等都进行了全面的升级。视觉的质感和时尚感得到了有效提升。

　　酒店休息区进行了卡座、多人休息区域的灵活组合空间设计，金年会官方网站首页入口可以满足客户不同场景下的社交需求。

　　巧妙划分餐厅与会客区：酒店处于寸金寸土的黄金地段，因此住客和非住客流量都较大。餐厅隔壁就是大堂区域，为避免两个区域的客人相互影响，设计时采用渐变玻璃，巧妙地把餐厅与会客区域进行区分。

　　增设客房休息区：考虑到空间的合理利用，取消了传统的写字桌设置，增加了卡座、圆桌的组合。圆桌既能代替传统的写字桌，又能作为商务办公的空间。

　　为了提升宾客的体验感，照顾客人隐私，在浴室内增加了长条形的置物台，方便客人摆放个性化卫生用品。

　　增加智能设备：在客房融入小度智能语音控制系统。客人可以通过小度与整个空间进行互联，包括灯光、空调、电视、窗帘等等可以实现智能控制，很大程度提升了宾客体验。

　　1、风格时尚有质感：如家精选酒店主打“风尚爵士”设计，以高级的英伦生活方式和轻社交的互动体验形成了较强的品牌辨识度，其高颜值的设计深受年轻人喜爱。

　　2、品牌迭代能力强：如家精选酒店是“如家系”酒店系列中的高端线，作为国内较早的商务酒店品牌之一，在不断的产品、服务迭代焕新中展示出了强劲的消费趋势引领能力。

　　3、服务响应速度快：整体沟通比较顺畅，在投资人遇到问题进行反馈后，能够实时得到回应，响应、反馈速度快。这在酒店经营的各个环节都对我们起到了至关重要的作用。

　　4、产品认可度高：客人给酒店的评价是国民品牌、产品设计时尚有质感、环境整洁舒适。并且，入住体验超出同类产品，因此复购率较高。

　　该门店是一个独栋物业，2011年在投测调研期间，我们发现虽然物业处于热门商圈，但周边都是以单体酒店、经济型酒店居多，中端的连锁商务类的酒店很少，因此具有特定的市场份额与差异化优势。

　　2021年，我们对该酒店进行了升级改造，物业面积6300㎡，设计了172间客房，得房率较高。

　　预计总投资额1600-1700万，实际总投资额1400万。单房投资额预估10万，实际投资额8万，主要在以下方面节省了成本：

　　1、项目经理恪尽职守：项目经理几乎每天都在工地督工，一定程度上节省了物料，避免不必要的成本浪费，最后落地的品质也很好，没有出现返工的现象。

　　2、空间的优化改造：从如家酒店快捷版本，升级到如家精选酒店，考虑到顾客的入住体验，在和首旅如家团队讨论后，我们把原户型中相对小的几间进行了拆除，扩大了房型面积，总房源从近180间变为了172间。

　　酒店改造后于2021年7月1日正式开业。得益于酒店产品升级之后的高颜值和首旅如家的运营支持，开业首月RevPAR就达到了361，几乎没有爬坡期。这个数字，与周边竞品相比，是比较优秀的。

　　好在今年2月份，因为我们这家酒店是独栋物业、产品条件也比较优越，因此被政府选中做了隔离酒店。这也算是不幸中的万幸，不幸的是我们酒店重装才半年，当时觉得做隔离酒店比较可惜，但现在转念一想，当时如果达不到征用标准，或者不被征用，那经营可能更惨。

　　虽然现在上海疫情结束了，但是未来局部疫情仍有可能反复，酒店未来的营收和投资回报周期存在不确定性，这是整个行业的大趋势。

　　我们预估的施工周期是3-4个月，最后只用了68天就重装完毕了，比预期要提前完工的原因有：

　　1、门店的项目经理尽职尽责：项目经理几乎每天都在工地督工、联络。无论是与我们投资人还是与首旅如家品牌方，都有比较紧密的合作与衔接，在提升了施工效率的同时，也节约了项目投资预算。

　　2、酒店装修经验较为丰富：从2012年进入酒店投资行业伊始，到2021年，我投资的酒店也不下20家，对于酒店装修也有较为丰富的经验，有些“坑”之前也已经踩过了，有了前车之鉴以后装修起来还是比较顺利的。

　　3、与施工团队配合默契：这家酒店的施工团队，是我们自己找的，因为我自己有工程经验，之前就已经进行过多次合作，所以双方配合度较好，衔接起来比较愉快。

　　值得一提的是，除了项目经理兢兢业业、紧盯工程之外，首旅如家还派专人在现场进行协助。装修期间，当有问题需要解决时，我们联系首旅如家的区域工程团队，他们也会到场帮我们进行检查和指导，给了我们很多实用的建议和帮助。

　　这家门店在改造前经营数据还是蛮不错的，这也得益于没有疫情的影响。暑期旺季时，最好的一个月，RevPAR 能达到400左右；即使12-2月的淡季，在周边的世博园区展会寥寥、商务市场也不好、游客不多时，RevPAR也能在300左右。

　　我们之前也有预估，在没有疫情的情况下，常态化的RevPAR 能保持在350-360左右。

　　门店开业的首月，也就是2021年7月，RevPAR达到了361，符合我们的预期。之后的半年时间，在没有上海局部疫情影响的情况下，RevPAR和入住率表现都很坚挺。

　　最近统计的数据表明，2022年1-7月，RevPAR 在230左右，这个数据虽然远远低于我们的预期，但相比周边没有被征用为隔离酒店的竞品而言，已是不幸中的万幸，毕竟周边因疫情影响“关门大吉”的门店也不在少数。

　　下半年，出于稳定考虑，我们大概率还是会继续和政府签约做隔离酒店，毕竟在全国多点疫情爆发的情况下，这仍是相对稳妥的方案。

　　这家门店，从2011年开业至今，我们只换了四个店长。毕竟首旅如家旗下的酒店为了达成更优秀的经营效果，店长2-3年是要进行轮换的。

　　总体而言，这家店的店长综合素质都很高，不管是在销售、经营的专业度，还是在团队的凝聚力打造上，都比较专业，让我非常省心。

　　首旅如家酒店集团也给予了门店很大的支持与赋能，这也是高科西路店重装开业后仅一个月，RevPAR 就能达到预期值的原因之一。

　　在日常巡查方面，城区总会进行不定时的日常巡店，例如门店某个时间段经营状况不太理想，城区总就会第一时间来门店调研，做出指导调整，促进经营。

　　在常态化情况下，从客源结构来看：集团会员占比是45%；协议占比25%；OTA占比20%；散客占比10%。

　　个人觉得，门店优质、便捷的服务、会员优惠制度、智能系统、细节化服务等在一定程度上也提高了会员复购率：

　　升级后的如家精选酒店，外立面、大堂、餐厅、走廊、客房、智能设备等均进行了焕新，有效提升了客人的入住体验。很多客人也更愿意在自己的社交空间主动分享打卡照。

　　并且，独栋物业里饭店和酒店的配套设计 ，使得“吃住一体化”的便捷为旅客的出行带来了更多选择。

　　拥有1.35亿会员的首旅如家酒店集团带来了较强的会员赋能，使得后续经营有一定保障。

　　在首旅如家的“如LIFE”俱乐部，不同等级会员订房都能享受相应的优惠折扣；金会员及以上级别还可赠送1-2人份不等的早餐权益；同时还享有预定保留、延时退房、银发权益、房型升级券等增值服务。对会员而言，这是长期、稳定的吸引力。

　　具有人文关怀的服务为门店营造了良好的入住氛围，让顾客在入住的过程中有“宾至如归”的感受。

　　值得一提的是，门店配备了宾客关系经理，为酒店建立了良好的宾客关系。当客人入店时，第一时间帮客人开门；排队等待入住时，第一时间给客人送水、倒茶，并指引其到休息区休息。让客人感受到如沐春风、宾至如归的细节化服务。

　　如果说客房部和餐饮部是酒店的生产部门，那么前厅部就是酒店的销售部门。从某种意义上来讲，前厅部要承担起酒店最重要的销售任务。

　　在这个方面，团队做得比较好。在为客人办理入住时，前台工作人员会主动询问客人的个性化入住需求，并关注客人的入住周期，从而向其提供最优惠的住宿方案。对客人来说，优惠的住宿权益加之体贴的入住服务吸引力的确很大，不少客人都有主动续住，复购率很高。

　　整个筹建包括到后期运营，除非是集团供应链上没有的，几乎所有物资我们都是通过首旅如家自己的供应链采购的。

　　品质方面，首旅如家集团对于供应链物资的品质把控是十分严格的，没有发现过质量问题。

　　物流方面，运送效率较高。举个例子，在OA系统上面下单后，会显示一个到货周期，一般实际到货时间都会提前。

　　相比较一线城市，二三线城市人工成本相对较低，租金价格处于红利期，更值得考虑。

　　一线城市核心区虽然市场较大，但酒店也多，竞争激烈、容量有限；而二三线城市较为活跃的商圈，竞对酒店相对不多，后续营收的想象空间更大一些。

　　在选择物业时，最好选择独栋物业。独栋的展示效果好，店面昭示性强，还可能会有自己独立的院落，作为停车场，这样顾客体验更佳，也会促进复购率。

　　新手投资人第一次投资酒店，选择品牌时要慎重，选好品牌后， 一定要专业的事，交给专业的人做，切忌以自己的认知对酒店的筹建与运营进行自由发挥，或者为了节省成本不按照品牌方的标准走。

　　首先，在前期做物业选址时，一定要把客源结构分析清楚。尤其在大环境都不好的情况下，更要分析：这个位置对应的是哪些客源结构，再根据客源结构决定选择什么品牌。

　　其次，与集团品牌的负责人进行深入沟通，他们会给你一些中肯的建议，能够让你少走很多弯路。

　　未来我的投资区域不仅仅局限于上海，而是会逐渐往二三线城市、下沉市场发展。

　　相对一线大城市而言，二三线城市租金、人力、物料成本更低，利润会更高，受疫情影响的概率也相对较小。

　　就重庆而言，作为网红城市，即使在疫情暴发后，也表现出极强的抗击打能力。以今年五一为例，在全国疫情防控形势严峻的情形下，重庆A级旅游景区共接待游客848.5万人次，同比下降16.8%，低于同期全国游客同比下降比例30.2%。

　　基于此，我对重庆的酒店市场颇有信心：一是作为旅游城市，市场资源以及酒店需求较大；二则从数据来看，即使在疫情之下，稳定性也高于全国平均水平。

　　说明：投资点评分数采取5分值；0.5分为1个阶梯；文章内容与数据仅代表该门店投资人个人观点，非次方点评立场。返回搜狐，查看更多