房地产服务和咨询公司戴德梁行联合STR发布《中国酒店业市场投资与价值洞察》报告，本报告通过对酒店运营市场、投资市场与酒店资产证券化市场的深度分析，结合酒店资产价值评估逻辑与酒店业态特性，对中国酒店业进行了全方位的投融市场新洞察。

　　2024年7月26日《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》指出将进一步扩容资产业态范围，符合要求的部分酒店资产在扩容范围内。这一举措无疑为酒店业的未来发展打开了新的窗口，或将促进中国内地酒店市场进入良性循环，同时吸引更多的长期资本投入，中国内地酒店业也将迎来更加广阔的发展空间。

　　地产大开发时代的投资开发逻辑对中国近二十年的酒店市场表现产生了深远影响，塑造了中国酒店行业独特的特殊性。具体而言，中国酒店市场的持有方以房地产开发企业为主，业主对资产估值定价锚定初始投入成本，资产运营管理模式粗放，这与海外市场主要由机构投资人持有酒店资产，估值定价市场化与资管精细化的市场情况有较大差异。从酒店自身的特性出发，酒店业态建造成本高、运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大。随着公募REITs扩容政策的推出，或将提高中国内地酒店投融市场的流动性和活跃度，更多元化投资的出现将促使估值定价模式更加理性。

　　截至2023年年底，美国市场酒店REITs产品共有12支，总市值约376亿美元，占REITs市场的3%。在亚洲市场，截至2023年末共有225支活跃的REITs，其中住宿类REITs共27支，总市值约218亿美元，占REITs总市值的约9%。

　　中国内地酒店资产证券化市场目前主要通过CMBS、CMBN和类REITs三种产品进行融资。根据戴德梁行北京估价及顾问服务部数据统计，截至2023年上半年，已有62支存续期内酒店资产证券化产品，其中CMBS占比最高，为84%，CMBN和类REITs分别占5%和11%。在发行规模上，中国内地酒店资产证券化总额达到1,067亿，其中CMBS占比82%，显示其市场主导地位，而CMBN和类REITs占比较低，市场份额分别为2%和16%。相较海外成熟酒店REITs市场，中国内地酒店资产证券化市场起步较晚，但势头较为强劲，无论在发行规模、产品数量及类型上均有着可观潜力，期待未来中国内地酒店资产证券化市场的发展。

　　2023年酒店赛道吸引了众多投资人的目光。回看过往几年，酒店业态无论在交易宗数还是成交额占比上，均呈现明显上升态势。酒店行业疫后明显回暖，2023年开始商旅需求集中爆发，全国大部分城市商旅、经济型酒店入住率迅速回升，达到量价起升，双稳定的运营状态；另一方面，目前整体商业地产投资市场仍处调整期，高端星级酒店吸引了众多家族投资者目光，成为其防御式投资的不二选择；再次，存量酒店物业是长租公寓的重要供给渠道，随着公募REITS 为长租公寓提供明确退出渠道，以及国家对长租公寓行业的各项支持政策出台,酒店资产尤其是小体量具备改造为长租公寓的酒店资产进一步受到青睐。伴随着需求端的爆发，供给端亦出现更多优质的待售资产，除市场化退出外，通过法拍流入市场的资产也逐渐增多。

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　　根据STR数据，短期内，经济下行压力和节俭出行偏好将影响国内旅行模式，而长期行业结构性变化将影响酒店业绩。尽管出境旅行逐步恢复，国内客群预计仍将是酒店需求的主要驱动力，特别是国内休闲旅行的持续复兴。中国内地的入住率可以说在短期和长期内都表现出其持续的韧性。尽管各类酒店级别、市场和需求类型的恢复水平不同，中国整体入住率已大体从疫情的影响中复苏。

　　相较其他业态，酒店业态对资产管理团队的运营能力要求更高，因为酒店业态不仅需要资产管理团队了解各类财务数据，同时也需要深谙酒店运营逻辑。此外，资产管理团队还需灵活应对市场变化和客人需求，不断调整运营策略，提升竞争力。因此，酒店的管理对运营能力的要求远高于其他不动产业态。2024年7月26日发改投资〔2024〕1014号文的发布，对中国内地酒店资产管理和运营也提出了更高的要求，或将促进酒店业从传统的运营模式向资产管理模式转变。

　　大中华区估价及顾问服务部董事总经理陈家辉表示，中国内地酒店市场在疫情后出现明显反弹，我们正见证着这一行业的强劲复苏势头。戴德梁行一直以来深耕酒店业态，致力于捕捉前沿市场信息和提供深度洞察，助力中国内地酒店市场迈向多元化投融发展。

　　北区董事总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，我们希望在中国内地酒店市场逆流而上之际，通过多角度分析最新市场情况，为市场提供前沿深度分析，同时为中国内地酒店市场的长足发展提供有助力的参考借鉴。随着市场机制的不断完善和政策环境的持续优化，公募REITs的扩容推进，将促进中国内地酒店市场进入良性循环，期待中国内地酒店市场更加广阔的发展空间。

　　北京估价及顾问服务部高级董事、资产证券化业务负责人杨枝表示，中国内地酒店市场具有显著独特性，而这些特性共同塑造了当前的市场格局。展望未来，公募REITs扩容政策的出台，或将促进中国内地酒店资产管理的专业化和市场化。为了迎接这一挑战和机遇，酒店业需要积极转型和升级，从传统的运营模式向资产管理模式转变。

　　北区估价及顾问服务部酒店评估专家、报告主编刘辉表示，近年来随中国酒店市场投资逐步恢复理性，酒店实际NOI重回市场关注重点。未来更多专业机构投资人的入场也将进一步为中国内地酒店市场增添新活力。我们期待看到越来越多的优质资产。

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