根据联合国一九五六年公布的《人口老龄化及其社会经济后果》，人口老龄化被定义为“老龄人口在总人口中比重的提高过程”，反映的是一个动态的社会人口现象。

　　人口老龄化的数值是通过老年人口的数量除以社会总人口的数量。老年人口是指生理年龄超过60岁或者65岁的人群，根据不同的统计口径对人口老龄化的标准进行具体划分。

　　衡量老龄化的标准有两个，一是65岁及以上的人口占比超过7%，联合国于上世纪六十年代提出；二是60岁及以上的人口占比超过10%，联合国于上世纪八十年代提出。这两个标准自提出便被广泛采用，满足这两个标准其一，即可以称其为老龄化社会。

　　人口结构进一步发展，当65岁及以上人口占比达到14%时，称为深度老龄社会；达到21%，称为超老龄社会。

　　如社会抚养比、人口平均年龄、老龄化速度等。社会抚养比的计算方法是指社会总人口中非劳动年龄人口数量/劳动年龄人口数量，衡量的是社会具有劳动能力的人需要承担的扶养压力，也可称为抚养系数；非劳动年龄人口具体可以划分为0-14岁少儿人口和65岁及以上老年人口，因此社会抚养比可以具体分为少儿抚养比和老年抚养比。

　　少儿抚养比就是指0-14岁少儿人口占劳动年龄人口的比值，老年抚养比则是65岁及以上人口占劳动年龄人口的比值。社会抚养比值越大，说明社会中不处于劳动年龄或不具备劳动能力的人口越多，处于劳动年龄阶段的人口以及整个社会的抚养压力就越大。

　　人口平均年龄是指在某一时点社会总人口的年龄总和除以总人口数，在一定程度上反映了社会发展的活力。老龄化速度是指65岁以上人口占总人口的比重上涨的速度，一般通过（当期的老龄化比重-基期的老龄化比重）/基期的老龄化比重计算得到。老龄化速度反映了社会未来一段时间内的老龄人口数量发展趋势。

　　联合国对于住房有着明确的定义。住房，或者是住房单位是可供一个家庭居住使用的存在于一个永久建筑物内的一个房间或一套住房及其附属物；他可能有全部或部分的如厨房、卫浴、自来水等设施，应该具有通向外部和建筑物内其他空间的走廊、楼梯和过道等。按照住房的性质，可以区分为永久性、临时性和移动住房。

　　永久性住房是指将其稳定结构维持足够长的时间而不产生变化的住房单位。考虑到各国对于建筑材料的选取、建筑方法的使用存在差异，维持时间也不尽相同，需要各国经过试验和调研之后，依据具体情况而定。临时性住房是指配备了可供使用的全部或部分生活设施、但因为各种原因只能维持一段时间的住房单位。

　　移动住房是指可以满足居住人员的生活需求、但不固定在某一地点、可以随时移动的住房单位，如帐篷、马车、船、房车等。按照在普查或调查时点上房屋的状态，可以区分为有人居住的住房和无人居住的空置房。按照住房的使用途径，可以区分为居住用住房、投资用住房和商住两用房等。

　　居住用住房面向的人群主要是有住房居住刚性需求的人群。住房本身具有投资和居住的双重属性，因此投资者在购买获得一套住房的产权后，并不用于居住，而是在房地产市场上等待机会出手以赚取差价，获得利润。商用两住房又称为商务型公寓，房屋的土地性质属于综合用地，房屋的拥有者既将其用于居住，也会借助场地开展商业活动，其在水电费收取、物业管理等方面与普通住房有所区别。

　　在房地产市场上，住房的价格会受到诸多因素的影响。在土地均摊价格和房屋建设成本的基础上，市场层面上市场供求关系的博弈和市场参与人群的心理预期等，住房本身所处地理位置和周边配套设施等，政府层面上政策倾向与实施力度和税收等，都会使得住房价格上下波动。

　　比如一套住房地处郊区，居住者的生活便利程度受到影响，对于购买者而言，其使用价值就低于地处市中心的住房；又或者一套住房的周边有着完善的教育医疗等配套设施，其使用价值就显著高于缺少周边基础设施的住房。可以说，住房的使用价值越高，其价值也会越高。

　　一般而言，空置是指在房地产市场上，房屋没有投入使用，处于待出售或待出租的状态，反映的是房地产市场的供给和需求矛盾博弈的结果。联合国关于空置房的定义具体是指“在调查或普查时点上无人口入住记录的房子”。

　　在此基础上联合国建议在统计时应该将空置房按照季节性和非季节性进行区分。需要指出的是，联合国对于住房及空置房的相关定义只是作为成员国进行统计时的一个参考，并非是衡量和计算住房空置率的国际标准。任何市场想要实现平稳健康的均衡发展，其商品的有效供给和有效需求要能够实现匹配，房地产市场也不例外。

　　市场上存在一定数量的空置住房，可以应对临时性、突发性的住房需求，降低因住房短缺而导致房价过快上涨的风险。但如果市场上存在的空置住房过多，意味着住房供给远高于住房需求，不仅会造成大量的资源闲置，房地产开发商的资金难以及时回笼，有资金链断裂的风险，进而波及到银行甚至整个金融系统，影响到整个国民经济。

　　此时需要政府调控部门及时进行干预，制定调控政策，抑制房地产开发商的新建住房规模，消化市场库存，刺激住房消费需求，使得市场供给双方回到均衡的状态。可以看出，住房空置率的统计结果是重要的参考指标，在一定程度上左右着房地产市场的参与者如房地产开发商、投资者、住房刚需人群的判断和决策，对于国家调控房地产市场、保持宏观经济运行稳定具有重要的意义。

　　有些研究中认为，住房空置率存在国际通用标准，5%-10%的住房空置率是合理且利于房地产市场和国民经济健康运行的，也有“房地产市场合理空置率为3%-5%”的说法。但实际上各国的住房市场存在差异性和特殊性，统计口径和方法不一致，因此当前国际上并没有确定一个合理且具有广泛适用性的住房空置率警戒线或警戒指标。

　　在国际上进行住房空置率统计最早的国家是美国，在多年的统计实践中总结形成了成熟的统计方法，构建了三套可以互相补充且易于获得的住房数据；与此同时，美国的住房空置率一直控制的很好，在一九六零-一九九一的近三十年间一直低于5%，因此有些研究中以美国的常态化数据作为住房空置的标准。

　　但在实践中对于这一标准的权威性并没有形成广泛共识。我国房地产市场于一九九八年才正式开始发展，且存在特殊性和复杂性；尽管在二零一二年国家统计局成立小组研究住房空置统计的问题，但迄今为止国内还没有形成一个兼具权威性、及时性和可获得性的、用于衡量住房空置问题的指标。

　　在统计口径上，国外大部分国家和地区都参考了联合国对空置房的定义，将在调查或普查时点上无人居住的住房统计为空置住房。因此住房空置率又可称为空房率。但由于各国的历史发展和现实国情都存在差异，在具体做法上不尽相同。

　　例如关于第二套房的统计，除了德国和西班牙明确不将其纳入空置房的统计范围之外，国外其他国家在统计时基本上都将其归置为空置房。美国在统计空置住房时，废弃、等待拆除、正在装修或者正在翻新等在统计时不具有居住价值的住房并不计算在内，但欧盟大多数成员国以及日本等则与之相反。

　　按照住房的产权归属，美国等国家分别统计了自有住房和租赁房的空置率。按照空置时间长短，法国等国家分别统计了长期和短期的住房空置率（区分长短期的界限是3个月）。爱尔兰等国家分别统计了包括度假房和不包括度假房的空置率。按照房屋类型，加拿大等国家分别统计独立房、联排房、公寓等的空置率。另外，日本等国家还分别统计包括第二套房和不包括第二套房的住房空置率。

　　在进行住房空置率的计算时，这些国家大多从存量的角度出发。因为在统计时以住房的套数为单位，因此住房空置率的计算公式大致可以总结为空置的住房套数/市场上现有的住房套数×100%。

　　值得一提的是，这些国家在计算商业、工业等非居住用途的空置住房时，普遍采用面积的数据来进行计算。一般而言，各国当局统计的数据在纵向上应该具有可比性，但随着房地产市场的发展以及对市场认知的转变、统计方法的更新，有时会导致数据前后不具备可比性。比如，金年会金字招牌诚信至上美国一九九四年一季度之前和之后的数据就不可比。

　　因为美国在一九九零年人口普查之后，基于调查结果修订了一九九四年一季度之后的住房空置数据，导致前后数据权重不一致，丧失可比性。在对各国及地区的数据进行使用和比较时，尤其需要注意历史问题导致产生的数据偏差问题。