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　　最近的楼市跌宕起伏,各种调控、限价、限售真的是把“房住不炒”主旋律抓的死死的,有人疑惑,这楼市到底是好还是坏啊!普通人对苏州楼市每个项目,也不了解啊。 于是小焦花费两天时间,整理了苏州6区在售盘,发现有190盘在售,并且还有24个项目下半年上市。 这是什么意思呢?就是说全年一共超10万套房源上线,但

　　最近的楼市跌宕起伏，各种调控、限价、限售真的是把“房住不炒”主旋律抓的死死的，有人疑惑，这楼市到底是好还是坏啊！普通人对苏州楼市每个项目，也不了解啊。

　　于是小焦花费两天时间，整理了苏州6区在售盘，发现有190盘在售，并且还有24个项目下半年上市。

　　这是什么意思呢？就是说全年一共超10万套房源上线万套，并且随着网签数据月月新低的趋势，和超10万套的二手房房源，小焦大胆发言：苏州楼市的逻辑变了！

　　这部分房源主要在吴江区，主要面相人群是区域本地人；价格低的原因也是因为发展起步晚、城建速度较慢，远离主城，地价也相对便宜。

　　这部分房源主要在城市边缘板块，低一些的在太湖度假区、盛泽、平望、汾湖等板块，高一些的在甪直、太湖科学城、运东、黄埭等板块，也是水最深的一个区间，并且最近因为行情不好，这些板块的项目优惠力度都很大。首套首贷50万-80万，可以说是高配低价了，并且随着城市建设，这些板块的未来发展会越来越好。

　　这部分房源占据苏州市场5成，可以说是苏州市场的主力军，也是放在任何板块都不发愁的价格，这些房源所在区域都是相对成熟的核心外溢板块。去化一般都还不错，周期大概在6个月左右，普通人用力跳跳还是可以拿下。

　　园区和姑苏区核心区，出必秒，苏州有钱人都在虎视眈眈，不同于整个市区供大于求的现状，核心区都是房子挑人，全款优先、50%验资等门槛，已经刷掉90%的客群。真正摇到的，可以说是“天选之子”了。

　　毕竟买房不单是单价决定的，竞争激烈的苏州楼市，高价势必要求高质，从区域来看：

　　园区核心区根本不愁卖，像是奥体、湖东、湖东，1是没有新房供应，2是需求量大；铂悦府顶着限价，还是被秒，客群纯纯就是壕，阶层明显分化。至于外围的胜浦，新上的辉映时代和新城嘉樾时代，也是园区第二选择，毕竟同等配套，低下来的100来万换辆车，也是实力的证明。

　　如果说园区核心是新贵大本营，那么姑苏古城区就是old money的圈层，什么交通、什么配套都不在话下，尤其是现在“限墅令”条件下，联排、叠墅都是卖一套少一套，古城的房子似乎已经脱离了居住属性，而是身份和地位的象征。

　　高新区的单价跨度较大，狮山已经可以和园区掰掰手腕了，并且因为大规模签约企业、调性已经被拔高不少；

　　但是浒墅关庞大的二手房体量和爆仓的新房供应，大家都捏着一把汗，不少项目最近都在搞活动，更有甚者狂降百万。

　　元和板块最近也因为大悦春风里，吸引了不少人的目光；加上活力岛也是动作满满，相城靠近市区的区域发展都不会差。

　　吴中区是供应最全面的一个区了，不论预算高低，都能选到自己心仪的房子。尤其是木渎和太湖新城，产品调性都很高，洋房选择很多，总价也不算离谱。

　　五号线号线东延，几乎是串联了整个吴中区。虽然依旧被诟病发展速度慢，但已经公布的规划也会一一实现。

　　下半年吴中区各板块都有大型商业体开业，小焦个人是非常喜欢木渎板块的，不知道各位读者大大有没有对木渎有想法的，可以在评论区和小焦互动哦。

　　吴江虽然起步慢，但是耐不住发展快，相比“起了个大早，赶了个晚集”的吴中而言，吴江太湖新城比一湾之隔的吴中太湖新城发展好的不止一点半点。再加上“沪苏同城化”、十四五规划中的“高级太湖湾”等政策影响，小焦很看好这个板块。

　　还有运东板块，“园区南”的口号响亮，但2.0万元/㎡的单价，成为不少“苏漂”的置业选择top3。

　　至于土著板块，价格亲民，再加上交通便捷，老吴江人可是一点都不羡慕市区人，人小日子过的有滋有味。

　　从这190个盘的单价中我们也可以看出，苏州的限价做的是真的不错了，相比于邻居杭州、‘南京等新一线城市，苏州的房价真的不算高。

　　结合目前的市场和政策方向，大跌是不可能的，大涨的概率也是微乎其微，对于置换人群而言是友好的，刚需努努力也是可以上车的。

　　相城吴中依旧是供应量充足，值不值还是由各位自己决定。姑苏区已经没有存货了，东原印长江后，就只能等9月待拍地块入市了。新区火热的狮山和科技城都有新项目，库存王浒墅关喜提新项目。园区第二选择的青剑湖也有新盘。

　　下半年的这波补充，对于预算充足的人群而言是个好机会，户型大、位置优，加上限价，再一次拼运气的时候到了。

　　1、库存量大：10万+的待入市再加上10万的二手房，可以说是苏州目前的市场非常充足了，在上半年的热销下，未来还有没有这么强的购买力谁也说不准，不敢说会降，但部分过溢的板块，肯定是有所动荡的。

　　2、对刚需不友好：下半年入市的项目本身没有问题，但所处板块都相对较热，如果一股脑冲上去，以目前7%的利率来算，得多掏出很多利息，月供增多，让原本就不富裕的家庭，雪上加霜。

　　3、降价潮频发：最近尹山湖、浒墅关、木渎的降价潮，谁有能说下一个不是你看中的盘，谁家钱都不是大风刮来的，要不，再等等？

　　目前市场选择非常充裕，但是房贷利率破7%，且网签数据越来越低，不知道还能否重现“金九银十”的盛况。壕随意挑，但普通人还是要研究透了再下手，免得后期再有变数。

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