前几天，住建部宣布将建立房屋体检、房屋养老金房屋保险三项制度，并计划在今年于22个城市率先试点收取房屋养老金，这一消息一经发布便引发了广泛的讨论。

　　8月21日，上海市宣布将在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年推广至全市范围。实际上，“房屋养老金”并非今年才出现的新概念，但此次与房地产新模式一同推出，意义深远。

　　许多人担心房屋养老金意味着需要额外支付费用。对此，已明确指出个人无需缴纳这部分费用，而是由地方政府设立公共账户来管理。无论如何，此举预示着老旧房屋的未来走向，并可能对所有房产持有者产生重大影响，预示着一场重大的变化即将到来。

　　这几日，各大平台的评论区里，网友们展开了热烈的讨论。下面简单摘录了几段网友的评语。

　　网友评论：一旦这个开了先河，以后很多东西都可以安个明目收费了…细思极恐！

　　网友评论：商品房就是商品，在使用期内(70年)一切质量问题归开发商负责，不能推到消费者身上，开发商盖的房，政府部门验收的，70年内出现问题是开发商和验收部门的责任。这些钱如果要交也应该开发商交，因为这是它的商品，它必须要保证全寿命使用周期，如果没到全寿命使用周期就出了问题，开发商应负全责!

　　网友评论：房屋三金的发明，是宇宙级的天才发明，不仅仅全世界领先，而是全宇宙领先了!

　　网友评论：以前是一房四吃:1.“一吃”土地出让金;2.“二吃”转让所得20%的个税；3.“三吃”房地产税，4.“四吃”遗产税。现在又冒出了三吃：5.房屋体检费;6.房屋养老金费7.房屋保险费。合计一房七吃，阿咪托福。

　　网友评论：真是奇葩政策啊，大家发现没有，房产税喊了多年没开始，房屋論养老金这么快却发明出来，什么意思，什么原因呢?聪明人想想应该都知道吧，房屋养老金=普征的穷人房产税!穷人:我就一套房，房产税收应该怎么也轮不到我吧，多套房的一定要重税。结果却是这样!富人:住的都是新盖的高档房，别墅，洋房.…….房子自然很健康，就不需要养老了。穷人:你住的是老破房子，不健康，需要养老需要保险，还需要维修，要交钱!穷人傻眼了，富人呢，暗自得意，这就是奇葩之处吧?!

　　网友评论：本来想征房产税，后来发现不好搞，因为无论按房子面积和套数征收，他们都是最多，然后又容易暴露他们财产信息，所以他们重新想了一个办法给房子征收养老金，真是干古奇谈…….以后还会给猫儿狗儿征收养老金。

　　网友评论：中国的房子是70年的使用权，也就是说房子产权是政府的，租户已经交了70年的房租，房子的维修费用已经在租金里面，其实这个跟住酒店一样，旅客交了房费之后还要交维修费？我们去酒店吃饭还要交洗碗费？

　　网友评论：房屋养老金就是变形的房产税，将引发官富炒家将二套房以上抛售，抛售潮引发价格暴跌，二手房暴跌引发一手房价加速下跌，骨牌连锁反应。房子养老金出台之前是卖房子的好机遇。

　　网友评论：如果直接收房产税，估计反应没这么大，因为这个说法已经讲了很多年了，很多人都有这个预期，而且税收可以拿来随便用，但房屋养老金，那只能专款专用，等于给地方增加了限制。个人猜测，如果是税收，那地方政府积极性肯定高，肯定会有冲突，增加政府与人民矛盾，如果是养老金，那就缓和多了。

　　网友评论：房屋养老金制度实行要慎重，房屋养老金金额要尽量压低!房屋养老金是指房屋的业主，需要每年缴纳一笔钱，用于未来房屋老旧的维修和检测(体验)。房屋养老金制度开始试点的消息一出，引起了较大争议，主要争议点如下:

　　第一，原先已经交过房屋维修基金了，如今又要交房屋养老金，是不是存在重复缴纳的嫌疑。

　　第二，买房时，房屋价格已经很高了，很多家庭掏空了6个钱包;如今在它们偿还房贷的同时，又要强制他们缴纳房屋养老金，会压垮一些中低收入家庭。

　　第三，当初高价买得房屋，说的是产权70年，主体质量保证50年;如果没有到年限，就出现重大质量问题，

　　任，是业主背，还是原来的建筑商、销售商背负?第四，目前中国住宅维修基金累计余额1万亿元，每年使用不过10%(1000亿左右);在维修基金还够用的情况下，又要大规模的强制收房屋养老金，这是为什么?

　　第五，未来如果全面征收房屋养老金，规模可能高达几万亿元甚至十几万亿元，如此规模巨大的资金，如何监控，如何科学合理的使用?存不存在和当初的房地产监管账户一样，被胡乱挪用，造成亏空。第六，房屋养老金真的是为了“维修老旧房屋，还是为其他用途找一条现金流渠道?

　　接下来，我先说说为什么要推行房屋养老金制度。顾名思义，人老了需要养老，房子老了同样也需要维护。选择在这个阶段推进房屋养老金制度，有一个关键的原因：老房子的数量正在急剧增加。目前，楼龄超过30年的房子占比大约为20%，而十年后，这一比例预计会超过50%。预计到2040年时，接近80%的房子将会超过30岁。这意味着十年后，我们将有一半以上的房子楼龄超过了30年。通常情况下，房子的设计寿命大约为50年，因此30年已经相当于进入了“老年期”。对于这样的房子，安全问题成为首要考虑因素，而非价值。

　　那么，如何解决这个问题呢？答案是提前采取措施，因此才有了房屋养老金制度的提出。根据目前的信息来看，这笔资金将分为三个部分：一是来自地方财政的支持；二是业主强制缴纳的部分；三是业主可以选择自愿缴纳的部分。然而，完全依赖财政支持显然是不现实的，鉴于地方政府面临的财政压力以及未来老小区数量的增长，这种方式显然难以持续。因此，房屋养老金制度的推行更多是依靠公共账户的资金支持，但实质上，这部分费用最终还是会转嫁给业主。

　　有人可能会问：“不是已经有房屋维修基金了吗？”确实存在这样的基金，但需要注意的是，这些基金大多是在20-30年前设立的，随着时间的推移，一些小区可能已经耗尽了这笔资金，即使还有一些剩余，考虑到通货膨胀等因素，这些资金现在看来也只是杯水车薪。随着老小区的老化，所需的修缮费用、人工成本以及材料成本只会越来越高。

　　另外，一些人可能寄希望于以旧换新或拆迁来解决问题。在过去，老破小确实经历了两次红利期：第一次是在2015年左右的大规模拆迁时期，直接拆除老旧建筑，促使居民购买新房；第二次是从2019年到2023年期间，通过旧小区改造提升居住环境。然而，现在这两种方式都面临挑战：一方面，开发商面临着种种困难，难以承担大规模拆迁的任务；另一方面，旧小区改造也非常考验地方政府的财政实力。因此，最终的解决方案很可能是要求小区业主自行承担部分费用。

　　未来，老破小的持有成本将会显著提高。很多人在购买时觉得老房子很便宜，但实际上，这类房产的持有成本可能会非常高。而且，当你接手这样的房子并持有5-10年后，它将成为真正的老旧房产，届时想要转手，价格必然大幅下跌。因此，我的建议是：如果你手中持有即将进入20年房龄的房子，最好尽快更换或出售；如果你正准备购买房产，尽量避免购买楼龄接近或超过25年的房子。虽然现在看起来单价便宜的老房子似乎是个不错的选择，但考虑到未来的持有成本，它们实际上可能是一个潜在的风险点。

　　最近几天，关于房屋养老金的收费标准成为了热议话题。有传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前曝光，主要依据房屋的面积和楼层而定”，并详细列出了不同房屋类型的收费细则。目前，这则传言已被上海官方辟谣平台证实为不实信息。

　　设想一下，如果22层以上的高层住宅每年需要缴纳144元/平米的房屋养老金，对于100平米的住宅而言，这意味着每年需要支付14400元。这笔费用显然过高，对于许多人来说可能难以承受。一般来说，无论是房屋保险还是未来的房产税，初期的收费标准通常不会让消费者感到太大的负担。

　　关于房屋养老金，目前外界的讨论声量很大。昨天，住建部的官网上发布了一系列专家解读文章。从这些解读中可以看出，重点是强调房屋养老金的公共账户不会给群众带来额外负担。

　　房屋养老金被分为三个部分：定期为房屋进行体检、为房屋购买保险以及缴纳房屋养老金。这三个项目本质上都需要房主出资。至于房屋养老金的具体征收标准和金额，目前尚不清楚，但我们可以参考上海给出的数据。

　　上海官方发布的数据显示，目前上海的住宅总面积为7.6亿平米。假设每年每平方米的收费为50元，那么一年的总收费将达到380亿。相比之下，作为全国房产税试点之一的上海，去年的房产税总收入仅为333亿。显然，如果按此标准计算，房屋养老金的收入将超过房产税。当然，这样的计算并不准确，但我估计房屋养老金的征收标准很可能会与房屋的年龄挂钩——较新的房屋可能需要缴纳较少的费用，甚至可以免除，类似于新车前六年的免检政策；而对于较旧的房屋，则可能需要缴纳更高的费用。这样一来，对于已经处于困境中的老旧房屋来说，无疑是雪上加霜，而房屋养老金作为一项长期持有成本，未来将使得老旧房屋更难出手。

　　上海试点结束后，预计这项政策将会在全国范围内推广。因为老房子的问题是全国性的，并非仅限于上海，而且各地政府都在寻求新的税收来源。随着土地出让金的下降，政府正在从各个方面寻找补充资金的方法，包括水电气费、蔬菜水果价格、交通运输费用的上涨，而现在又要增加房屋养老金。房产税的推进一直受到多种因素的阻碍，其中之一就是法律层面的问题——既然房屋只有70年的使用权而非永久产权，再征收房产税似乎不太合理。通过房屋养老金的方式来替代房产税，既解决了资金问题，也在法律层面上找到了合理的解释。

　　增加老旧房屋的持有成本无疑会促进旧房置换新房的行为，对新房销售起到激励作用，进而有利于土地的销售。这一举措可谓是一箭双雕。等到今年年底具体政策落地时，我们才能看到真正的执行细则。对于持有老旧房屋的业主们来说，是否已经开始感到焦虑不安了呢？

　　目前试点的重点是政府建立公共账户。政府的这笔费用主要来源于城镇土地出让收益，体现了“取之于房、用之于房”的原则。此外，还可以从老旧小区改造资金及其他财政资金中获取。而个人账户方面，高层的意图是利用已经运行了二十年的住宅维修基金来替代，无需民众额外缴纳。维修基金是在购买新房时由购房者按照购房款的2-3%比例，或每平方米缴纳100～200元，直接存入资金账户。

　　然而，关于维修基金的收支情况和账户余额，大多数业主可能并不清楚。此前，上海市房地产科学研究院发布的一份报告显示，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元。例如，上海、北京、杭州等城市的结余均超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右。成都和深圳的使用率分别约为4%和5%，而广州仅为1%，大量资金处于未有效利用状态，且各项目的使用率不均衡。

　　2020年，《经济观察报》发表的一篇文章揭示了维修基金存在的问题。这些维修基金不仅大量“沉睡”，甚至被某些不良开发商和物业公司挪用。十几年前，上海曾发生过一起涉及8亿元维修基金违规进入股市的事件。

　　因此，目前首要任务是统计好之前缴纳的维修基金，并确保其合理运用。据此推测，十年内的次新房至少五年内完全不需要担心缴纳“房屋养老金”。但对于超过20年的老旧房屋，则情况不明朗。

　　我们目前缴纳的维修基金遵循的是自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》。因此，老旧房屋的首位业主并未缴纳这笔费用，即便是缴纳过的，按照当年的物价水平，现在也已远远不够用。那么，老旧房屋的维修基金应该如何补齐呢？

　　宁波提供了一个参考案例。2023年4月，宁波对补交物业专项维修资金的老旧小区给予了财政补贴。具体的缴存办法是：按新建项目的60%缴纳，剩余40%由政府补贴。这意味着目前住在老旧房屋中的业主需要补缴这部分费用。

　　住建部已明确表示，房屋养老金部分需要个人承担。但由于大部分人之前缴纳的维修基金尚未用完，因此短期内不需要缴纳（除老旧房屋外）。但随着时间推移，维修基金逐渐消耗殆尽，按照规定，当维修基金余额不足30%时，会要求业主续缴。续缴的个人部分将不同于以往全部进入小区独立账户的做法，部分资金属于政府统筹，另一部分则进入个人账户，类似医保账户的运作方式。这部分资金将被称为“房屋养老金”。

　　未来老房子的命运如何？所有的房子在购买后，终有一天会变成老房子。这是一个至关重要的问题，它与未来房地产市场的整体格局息息相关。记得我曾经提到过的一句话：“你永远不可能在一套房子里面住一辈子。”这并不是主观意愿的问题，而是由许多客观因素决定的。正如所有事物都有寿命一样，房子也不例外。这与个人养老金的概念相似：人们都知道当前的养老金账户存在缺口，因此开始鼓励个人缴纳商业养老金，鼓励大家做好养老规划。

　　不必过多关注具体的收费方式或人们是否愿意缴纳等问题，重要的是从底层逻辑理解这一变革。目前暂不需要个人缴纳费用，而是由地方政府建立公共账户。然而，地方政府的收入来源如何得以保障呢？政府必然会寻求增加税收来源的途径。这是因为经济形势和财政收支的压力迫使政府必须减轻负担，拓展税源。这是一种迫在眉睫的改革！

　　尽管此次官方表示公共账户将由地方政府的土地出让金填充，个人不一定需要贴钱，但这也类似于个人养老金的情况。如果公共账户不足以覆盖那么多老房子的维修需求，是否需要引入个人房屋商业养老金？总之，最好提前做好准备。未来所有城市的老房子都将面临这一问题，而这可能再次导致小城市为大城市的发展做出牺牲。

　　对于大城市的老房子，由于地方政府财政收入相对较高，卖地仍能获得一定收益，这些老房子有自住或出租的需求，因此有机会得到维修。但对于小城市而言，房屋升值空间有限，且市场已经饱和，无法持续依靠卖地来补充公共账户，加之地方政府财政紧张，那么这些小城市的老房子该怎么办呢？

　　除了每月缴纳物业费之外，现在还需缴纳房屋养老金，这无形中增加了持有成本。大家都会算这笔账，可能会选择放弃小城市的老房子。因此，房屋养老金制度可能只会在二线城市及其以上城市实施。那么，小城市的老房子怎么办？结局显而易见，它们将逐渐衰败，最终被淘汰。

　　这标志着房地产市场将迎来一次大分化时代，小城市与大城市之间的差距将持续扩大，老房子与次新房之间的差异也将更加明显。许多人仍未意识到关键点所在，仍然幻想买一套房子住一辈子。这是不切实际的想法。你会发现，即使在日本的一些优质地段，房子价格便宜，容易出租，租金回报率能达到约4%，但为什么日本人却不购买呢？原因在于高额的税费和维修基金，最终可能导致租金回报率降至约2%。

　　我们需要明确房子的本质：房子是政府收集劳动剩余的一种工具，换句话说，它是一种税收工具。不同的发展阶段可以采取不同的税收方式。如果你希望一套房子住一辈子，你需要考虑的是后续持续缴纳的税费。因此，从顶层设计的角度来看，我们实际上并没有摆脱土地财政的依赖，只是改变了征收方式而已。

　　而且，任何一个国家都不会放弃房地产这一核心行业。许多人声称当前房子已经过剩，但真的是这样吗？大家不妨思考一下：30-40年后的老房子还能继续居住吗？再过15年，80%的现有房屋将超过30年房龄，当持有成本大幅增加时，你认为人们不会有置换需求吗？

　　在这一点上，问题的答案似乎变得更加清晰。因此，并非“一鲸落万物生”，许多人期待的房价下跌后万物复苏的情况并未发生。在这种情况下，不如期望房价尽快上涨，因为在房价下跌的同时还要增加各种费用，这对人们来说是很痛苦的。即便你不指望这套房子升值，随着房屋的破败，你的这套房子可能连基本的居住功能都无法保障。

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