最近一段时间以来，北京市的楼市调控政策层出不穷，让贷款购房人目不暇接，记者近日了解到，近期借款人非常想了解当下北京的各家银行如何认定首套、二套、三套房以及如何房贷，为此记者采访了“伟嘉安捷”的相关专业人士，请他们根据银行实际操作情况进行讲解。

　　中财网：对于首次置业者，在房贷新政之下，采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金是不错的选择。购房者办理首套房贷谨记要用商业贷款，尽量不用公积金贷款；这样按揭第二套房就能使用公积金，利率更优惠。公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。

　　据了解，目前公积金利率3.87%，如果套房按揭采用商业贷款，可以获得4.752%的优惠利率，比公积金利率略高。但到了买第二套房按揭，办理公积金房贷，可以获得3.87%的公积金利率，比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点，显然更优惠。

　　周先生去年年初贷款百万在城西买了一套三居室住房，选择等额还款方式，按揭期限30年；最近房贷市场发生变化，周先生担心原先享受的7折利率被上调到8.5折，“如金年会棋牌官网果利率上浮15%，30年利息将超过94万。”

　　随着房贷新政的执行和加息的临近，如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题，在此，银行相关理财师提醒，在现有财务许可的条件下，尽量利用银行的相关房贷产品，可以实实在在地减少支出。

　　上述周先生在专业人士建议下，向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式(即等额还款)变更为等额本金还款(即等本还款)。这样一来，即使利率上调到8.5折，30年利息不到76万元，比等额本息还款省息近20万元。

　　“贷款期限剩余越长，省下的钱就越多，转换还款方式也就更划算。”民生银行杭州分行相关人士表示，如果目前收入有保障，还款压力不大，转换还款方式可以节省不少房息，目前我省大多银行都可以转换还贷方式。

　　据悉，等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力；等额本金还款法是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也就是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。

　　两者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，但所需偿还总利息相对较多；后者又叫“递减还款法”，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，所需偿还总利息相对较少。