金年会官方网站首页入口在职场观察类真人秀《令人心动的offer第五季》第三集中，实习生们接到了“房屋跳单案”，引发了观众对于房地产中介行业法律问题的关注。

　　二手房买卖是一件远比常人想象中复杂的事情，许多消费者因此选择由专业的房地产经纪人来提供中介服务。好的经纪人对各种购房政策、房屋状况、交易流程、签后过户贷款了若指掌，能够有效促进买卖双方快速交易，帮助消费者避雷避坑，节省大量时间成本和不必要开支。但是，在房地产经纪人提供中介服务的过程中，也时常与消费者发生各类纠纷。究其原因，除了房地产经纪人和所在机构自身提供的服务质量问题之外，更重要的一点是，消费者并不清楚自己和房地产经纪人、房地产经纪机构各自的法律权利和义务。例如，在经纪人的撮合下买卖双方虽签订了买卖合同，但最终房产未能实际成交，是否需要支付佣金？一方消费者在经纪人的撮合下匹配到了合适的另一方，但二人绕过经纪人私下成交，是否是“跳单”行为，仍需要支付佣金？经纪人就房屋事实提供了虚假情况，消费者是否可以要求退还佣金？以上这些常见纠纷，其实都可以通过法律权利和义务的必要知识予以解答。

　　本期是居住服务行业职业化系列的第二期，我们将聚焦二手房买卖中房地产中介服务的法律属性，“以至详之法晓天下,使天下明知其所避”，希望法律规范引领行业生态正向发展，帮助交易各方知法用法，维护好自身权益。

　　从消费者的角度来看，我们通常很清楚自身的“委托人”身份，有接受中介服务的权利和支付报酬的义务。但对于中介服务的另一方——“中介人”的法律概念，则感到模糊。

　　根据《房地产经纪管理办法》第14条，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪人员不能以个人名义承接业务。结合房地产交易实践可知，一项房产交易的促成往往历经同一机构的多位服务者。由此可得，中介人是专门从事房地产经纪活动的房地产经纪机构，而非某一经纪人。

　　“中介人”不是“代理人”。根据《民法典》，代理人是基于委托代理或法定代理以被代理人的名义进行活动的人，有权在代理权限范围内且不损害被代理人利益的情况下独立作出意思表示。而房产中介服务过程中的“中介人”，即房地产经纪机构，其职责仅限于为交易双方进行介绍和协助，无权独立决策。因此，房地产中介服务不是代理行为，房地产中介机构不是消费者的“代理人”。

　　消费者作为中介合同的委托人，最主要的权利和义务就是接受中介人的服务并在其与第三人的合同因中介人提供的中介服务而成立后，向中介人支付约定的报酬。具体到房屋交易中介服务合同中，买卖双方作为委托人有权接受满足法律要求和合同约定的服务内容，并有义务在房屋交易合同成立后，向房地产经纪机构支付中介费。

　　如前所述，委托人的交易对象是房地产经纪机构，而非经纪人，因此支付中介费用的对象是机构。根据《房地产经纪管理办法》第十四条的规定，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。实践中，消费者应警惕经纪人员私自索取中介费用行为，注意询问支付账户是否为交易资金监管账户，避免交易资金损失。尽管头部经纪机构已形成全面严格的中介服务规范和制度管理，但个别经纪人侵吞客户资金行为仍时有发生，相信随着经纪人法治化和职业化的推进，中介行业的风气能够得到肃清、中介行为能够实现有效的法律与道德规范。

　　法律保护消费者的财产安全，同样保护中介人的劳动成果。实践中常有委托人在委托房地产经纪机构提供经纪服务后，获得了某些缔约信息，于是绕开中介，私下与对方当事人进行交易，逃避支付中介费的情况，即“跳单”行为。《民法典》第965条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介机构服务后，利用中介机构提供的交易机会或中介服务，绕过中介机构直接订立合同的，应当向中介机构支付报酬。

　　在“严某等与连云港乐鑫房产经纪有限公司等中介合同纠纷上诉案”(2021)苏07民终3112号中，严某委托乐鑫公司员工同时进行购房和售房，并说明了自己的购房要求。后乐鑫公司员工给严某推荐了涉案房屋，双方一直就涉案房屋的价款、房屋信息、看房、贷款等进行沟通，并最终确定房屋成交价格，然严某一直未交定金，并私自与原房主联系并直接订立合同，法院认定此行为构成“跳单”，判决严某向乐鑫公司支付中介费。

　　此外，有部分消费者认为，在享受过中介服务后，因个人原因未能达成交易，是不需要向服务过该购房者的中介机构支付中介费的，但是在实际发生的法院案例中，中介人在这类情况下仍可享有必要费用（不等于全部中介费）的偿还请求权。

　　在“上海申康房地产咨询有限公司与黄某某中介合同纠纷案”(2021)沪0115民初61703号中，法院认定黄某某系另行委托他家中介公司促成合同成立，并支付了相应的合理的中介费用，不构成“跳单”。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，判决黄某某向申康公司支付必要费用3000元。

　　根据《民法典》，中介合同中，中介人的主要义务就是提供中介服务以促成委托人和第三人订立合同，包括提供订约信息、如实报告等。具体到房屋交易中介服务合同，房地产经纪机构最主要的义务就是将有关房屋交易合同订立的信息如实告知给消费者，这也是实践中导致多数纠纷发生的症结所在。

　　在二手房交易中，中介人对交易双方当事人负有如实报告义务。《民法典》第962条第2款规定，只有中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况时，才对委托人承担赔偿责任。主流观点认为，房地产中介不但要将自己所明知的情况报告给委托人，还应当尽到必要的调查、核实义务，以保证相关信息的真实性。在司法实践中，也有一些判决肯定了中介人的积极调查义务，如核实房源信息、核实卖方人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。本文作者认为，房地产中介在履行中介合同过程中，不但有如实报告的义务，而且负有一定程度的调查核实义务。

　　第一，虽然《民法典》第962条在文义上未提及调查核实义务，但不妨碍从如实报告义务中生发出调查核实义务。调查核实义务指向的是调查核实的行为，强调的是过程；如实报告义务指向的是报告内容与真实情况是否相符的结果，是结果导向，中介人为了履行如实报告义务，有可能将掌握的既有信息报告给委托人，也有可能积极搜集信息之后再将信息报告给委托人。调查核实义务与告知义务实为一体两面、难以分割。

　　第二，这是诚实信用原则的要求。根据《民法典》合同编自身的逻辑，对中介合同的理解应当结合合同通则部分，《民法典》第509条第2款规定，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　从房屋交易中介合同的目的上看，由于房地产交易市场具有高度复杂性的特点，委托人需要中介人提供全面的信息咨询服务。首先，房屋作为交易标的物，具有价值高昂、使用耐久、无标准规格、高度异质等特点，消费者一般不能通过多次交易来积累交易经验和提升认识水平；其次，房地产市场中信息的不公开性和不对称性增大了交易主体的信息获取难度，提升了交易成本；再次，房屋交易涉及的法律关系复杂，例如房屋买卖情形下，既包括不动产所有权的处分，还可能包括相关限制性物权的消灭以及租赁权的保留、优先权的行使等法律关系，同时由于不动产所有权变动的要式性，其必然要受到法律法规和政府公共政策的约束。综上原因，消费者有必要借助专业的房地产经纪机构和具有职业能力的经纪人，就与订立房屋交易合同相关事项信息进行专业化收集、分析、整理并如实告知，从而在对交易有关事项充分了解的前提下，做出交易决策。

　　从交易习惯上看，房地产经纪机构承担的义务不仅限于从委托人处了解信息，还包括获取一系列专业服务所需的知识和信息。由于国内二手房交易流程还未形成专业化分工，房地产经纪机构不仅需要承担房源信息与客源信息的匹配，同时还需要主导交易流程的推进，负责初步房屋核验、文书制作、贷款经纪服务、税费计算、协助税费缴纳与过户登记等一系列工作。

　　首先，房地产中介应当按照约定，确定如实告知的信息范围，在没有约定或者约定不明确的情况下，则遵循一般如实告知义务信息范围。结合中介人的一般如实报告义务和《房地产经纪管理办法》有关规定，中介人应当告知与订立合同有关的事项主要包括：房屋权利信息、房屋实况信息以及其他影响交易的情形。其中，房屋权利信息包括房屋所有权信息（房屋所有权证书信息、房屋所有权性质信息）和房屋的权利负担信息（房屋所有权信息、房屋租赁信息、房屋是否被依法限制和查封）；房屋的实况信息包括房屋的基本情况信息（面积、建筑结构、质量信息、物业信息等），房屋的配套信息和委托人的基本情况；其他影响交易的情形包括房屋的可落户情况、是否为凶宅、是否有其他违反公序良俗的情形等。

　　需要注意的是，我国二手房买卖流程的区域化特征明显。各地因交易量、政府要求和买卖双方需求不同，交易流程存在较大差异，因此确定如实告知信息的范围需要结合当地实际情况，如应当考虑当地政府在购房资格、售房条件、贷款条件等方面设置的不同要求。

　　《民法典》第962条第2款规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。如前文所述，中介人负有如实报告义务，同时应当依据诚信原则履行一定的调查核实义务，如果中介人不仅未如实告知，还故意提供虚假情况，应当承担不利后果。例如，具有购房需求的委托人要求中介人代为查验房屋的抵押与查封情况，中介人未能向委托人报告房屋存在查封情况，如委托人已经支付报酬的，有权请求中介人退还。

　　也有观点认为，中介人不得请求支付报酬以中介人隐瞒重要事实或者提供虚假情况的行为损害了委托人的利益为前提。本文作者认为，中介人在未如实告知的情况下之所以不能主张报酬，是因为立法者希望通过这种“惩罚”实现督促其履行如实报告义务的目的，与委托人是否存在实际损害并无关联。因此，对“损害委托人利益”可作相对宽松的理解，只要该行为足以损害委托人的利益即可。如果中介人构成过错且委托人受到损害存在明显的因果关系，委托人还可以向中介人主张损害赔偿责任。如果中介人已在必要的调查核实后如实告知，但由于委托人对难以获悉的信息刻意隐瞒，则切断中介人与委托人受到损害之间的因果关系，中介人不需要承担责任。

　　中介人取得报酬需要满足三个条件：第一，房屋交易合同成立；第二，合同的成立与中介活动之间有因果关系；第三，促成的合同必须与中介合同的约定具有同一性。只有三者同时具备，中介人才能取得报酬。具体来说：

　　第一，房屋交易合同成立。基于通常理解，只要中介人促成委托人与第三人订立合同，即可认为中介人促成合同成立；无论该合同后来被解除或者撤销（除非中介人未履行义务导致此类情形），均不影响中介人的报酬请求权。例如，再签署房产交易合同后，买卖双方由于后续手续办理中的沟通分歧，致使房屋出卖方反悔，要求“另卖他人”，此时不影响中介人请求购房人支付中介费。

　　第二，房屋交易合同于中介服务具有因果关系。因果关系的判定，应当考虑合同能够成立可以归因于中介人进行中介活动付出的努力以及委托人是否实际利用了中介人提供的缔约信息或者媒介服务。 如果当事人签订房屋买卖合同并非中介人的中介活动所导致的，而是由于其他原因促成的，则不需要支付中介费。例如，购房者同时委托A经纪机构和B经纪机构寻觅合适的房源，AB双方均为购房者推荐多套房源且均包含最终成交房源，然购房者系通过A经纪机构的带看、介绍、撮合等中介服务达成交易，则仅A经纪机构具有报酬请求权，购房者无需对B经纪机构支付中介费。

　　第三，促成的合同必须与中介合同的约定具有同一性，即委托人与第三人最终订立的合同，应当是委托人在委托中介人时想要订立的合同。对于“同一性”的标准如何界定，具有争议。有观点认为，成立的合同和中介合同中约定的契约应该完全相同，也有观点认为“同一性”不需要完全相同，只要同样能达到委托人追求的效果即可。

　　综上所述，消费者作为委托人享有接受中介人基于法律要求和合同约定提供中介服务的权利，并负有在房屋交易合同成立后向房地产经纪机构支付中介费用的义务，避开中介跳单成交往往不能达到“节省”中介费的目的；中介人享有在房屋交易撮合成功后获取中介费用的权利，负有提供包含订约信息、如实报告在内的中介服务以促成房产交易的义务，其中如实报告作为主要义务，需进行必要的调查核实，未能尽到如实报告义务可能导致中介人丧失报酬请求权。

　　房产交易作为居民生活中的大宗交易之一，具有不同于一般商品消费的特殊性，交易各方更应清楚其中包含的法律关系，合法合理地维护自身权益，促进行业生态发展。

　　巴曙松、杨现领：《新中介的崛起与房地产价值链的重构》，厦门大学出版社2017年版。

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